Beregne gevinst ved salg av bolig

Slik beregner du gevinst ved salg av bolig

Gevinsten er forskjellen mellom det du sitter igjen med etter salget, og det boligen har kostet deg. Skatteetaten kaller de to størrelsene utgangsverdi og inngangsverdi:

• Salgskostnader er meglerprovisjon, annonser, takst, styling og advokathjelp ved tvist om salget. Flytting og rydding regnes ikke med.
• Kjøpskostnader er dokumentavgiften (2,5 %) og tinglysingsgebyret for skjøtet du betalte da du kjøpte. For en selveier til 3 000 000 kr er det 75 545 kr med dagens satser. Gebyret for pantedokumentet og etableringsgebyret i banken gjelder lånet og regnes ikke med.
• Påkostninger er forbedringer du har gjort i eiertiden, også verdien av eget arbeid.

Selger du en andel i borettslag, må fellesgjelden med: bruk prisen pluss andelen av fellesgjelden både for kjøpet og salget. Da kommer avdragene du har betalt på fellesgjelden gjennom felleskostnadene, med i regnestykket.

Blir resultatet negativt, har du et tap. Om en gevinst skattlegges, avhenger av hvor lenge du har eid og bodd i boligen.

Eiertid og botid avgjør om gevinsten er skattefri

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når begge disse kravene er oppfylt:

1. Eiertid: Du har eid boligen i mer enn ett år når salget avtales. Fristen regnes fra dato til dato fra du overtok boligen, til du aksepterer et bud.
2. Botid: Du har brukt hele boligen som eget hjem i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Flere perioder kan legges sammen.

Overtar du en bolig 01.03.2026 og aksepterer et bud 15.12.2026, er eiertidskravet ikke oppfylt selv om du har bodd der hele tiden. Gevinsten blir skattepliktig, og med tallene i eksempelet nedenfor ville skatten blitt 192 380,10 kr. Venter du til 02.03.2027, kan gevinsten være skattefri. Etter separasjon eller skilsmisse får den som flyttet ut, godskrevet den andres botid. Det samme gjelder samboere som har eller har hatt felles barn. Har du bygget huset selv, regnes eiertiden fra huset ble tatt i bruk.

Skatten når du selger en utleiebolig med gevinst

Beregne tap på salg av bolig

Tap beregnes på samme måte som gevinst. Du får fradrag for tapet i alminnelig inntekt, og skatten blir redusert med 22 % av tapet. Fradraget gis bare i den grad en gevinst ville vært skattepliktig: har du bodd i boligen og oppfyller kravene til skattefritak, får du ikke fradrag.

Fradraget forutsetter at du har nok annen inntekt å trekke tapet fra. Et tap som er større enn inntekten, kan føres videre til senere år.

Påkostning eller vedlikehold

Bare påkostninger øker inngangsverdien. En påkostning gjør boligen bedre eller endrer den, for eksempel nytt bad i et annet rom, første gangs maling, peis, utvidet elektrisk anlegg eller opparbeiding av tomt. Vedlikehold holder boligen i samme stand som før: ny maling, sliping av parkett, nytt kjøkken med samme standard eller bytte av varmtvannsbereder. Pusser du opp et bad til en høyere standard, er det bare merkostnaden som er påkostning. Ta vare på kvitteringer, og legg til verdien av eget arbeid satt til det en arbeidstaker ville fått i lønn.

Fritidsbolig, delvis utleie og tomt

En hytte eller annen fritidsbolig kan du selge skattefritt når du har eid den i mer enn 5 år og brukt den selv i minst 5 av de siste 8 årene. Du kan altså leie den ut i opptil 3 av disse årene.

Leier du ut en sokkelleilighet eller hybel og selv bruker minst halvparten av boligen etter utleieverdi, er hele gevinsten skattefri. Bruker du bare 40 %, er 60 % av gevinsten skattepliktig, og med tallene fra utleieeksempelet blir skatten 115 428,06 kr.

For tomter er reglene strengere. Gevinst ved salg av en ubebygd tomt, eller en tomt du skiller ut og selger, er alltid skattepliktig, mens den vanlige hagen rundt boligen følger boligen og er skattefri sammen med den.

Når et dødsbo selger, er gevinsten alltid skattepliktig og tapet alltid fradragsberettiget, uansett hvor lenge avdøde bodde der. Har du arvet boligen eller fått den i gave fra 2014 eller senere, er inngangsverdien markedsverdien ved dødsfallet eller gaven hvis avdøde eller giveren kunne solgt skattefritt. Ellers overtar du den kjøpesummen de betalte. Begge deler kan du velge i kalkulatoren. Oppregulering av inngangsverdien for eiendom du eide allerede før 1992, er derimot ikke med.

Hvor mye skatt betaler du på boliggevinst?

Kilde: skatteloven §§ 9-3 og 9-4 og Stortingets skattevedtak. Satsen gjelder alminnelig inntekt.

Gevinsten føres i skattemeldingen for året salget avtales, og skatten kommer i skatteoppgjøret. Den legges til den andre inntekten din, så ta den med når du skal beregne skatt for hele året. Kjøper du ny bolig, kan du beregne dokumentavgift for den nye kjøpesummen. Den nye boligen påvirker også formuen, og du kan beregne formuesskatt og formuesverdi med de nye tallene.