Beregning av eiendomsskatt

Slik beregner du eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en kommunal skatt på fast eiendom. Kommunen bestemmer selv om den vil ha eiendomsskatt, hvilke eiendommer som skal betale, satsen og om det skal være bunnfradrag. Selve regnestykket følger eigedomsskattelova og er likt i hele landet:

1. Utgangspunktet er verdien. 123 av kommunene med eiendomsskatt på bolig bruker boligverdien Skatteetaten har beregnet, de andre bruker sin egen eiendomsskattetakst.
2. For boliger og fritidsboliger er grunnlaget 70 % av verdien. Det lovbestemte fradraget er 30 %.
3. Bunnfradraget trekkes fra for hver selvstendige boenhet, men grunnlaget kan ikke bli lavere enn null.
4. Det som er igjen, ganges med promillesatsen. Satsen er mellom 1 og 7 promille, og for bolig og fritidsbolig høyst 4 promille.
5. Skatten rundes ned til hele kroner. Blir den under 300 kr, skrives den ikke ut.

For næringseiendom, ubebygde tomter og garasjer uten boenhet brukes hele taksten med den generelle satsen, uten reduksjon og uten bunnfradrag. Kalkulatoren regner med heltall i alle ledd, slik at avrunding ikke gjør resultatet én krone lavere enn på skatteseddelen.

Eiendomsskatt på en bolig til 5 000 000 kr i Bergen

Med en verdi (kommunal takst) på 5 000 000 kr blir skatten 7 420 kr i Trondheim og 3 500 kr i Stavanger, men en boligverdi på 5 000 000 kr gir 0 kr i Oslo, fordi bunnfradraget i Oslo er større enn grunnlaget. I Drammen, Bærum og Asker er det ingen eiendomsskatt.

Eiendomsskatt i de største kommunene

Satsene gjelder 2026, og beløpene er det en bolig med én boenhet betaler, regnet ut med kalkulatoren.

Kilde: kommunenes nettsider (kontrollert 06.10.2026) og SSB tabell 14674 (oppdatert 15.06.2026). Bodø har eiendomsskatt på bolig bare i området utbygd på bymessig vis.

Beregne eiendomsskatt i Oslo

Oslo bruker Skatteetatens boligverdi. I 2026 er satsen 1,7 promille for bolig og fritidsbolig, ned fra 2,35 promille året før, og bunnfradraget er 4 900 000 kr per boenhet (mot 4 700 000 kr). Næringseiendom og ubebygde tomter betaler 3,7 promille av hele taksten.

En bolig med boligverdi 11 000 000 kr gir 7 700 000 kr i grunnlag, 2 800 000 kr etter bunnfradraget og 4 760 kr i eiendomsskatt, det samme som i Oslo kommunes eget regneeksempel. Med satsene fra 2025 ville skatten vært 7 050 kr. Er boligverdien under 7 252 101 kr, blir skatten lavere enn 300 kr, og du betaler ingenting. Fritidsboliger og nye boliger uten boligverdi får kommunal takst.

Beregne eiendomsskatt i Bergen

Bergen bruker også boligverdien fra Skatteetaten. Satsen er 2,6 promille for bolig og fritidsbolig og 5 promille for annen eiendom. Bunnfradraget er 750 000 kr per boenhet og gjelder også fritidsboliger: en hytte med takst 3 000 000 kr gir 3 510 kr i året. Fordi bunnfradraget er lavt, betaler nesten alle boliger i Bergen noe. Grensen går ved en boligverdi på 1 236 264 kr.

Slik beregnes eiendomsskatten i Stavanger

Stavanger hadde i 2025 bare eiendomsskatt på næring, men fra 2026 betaler også boliger og fritidsboliger. Når en kommune begynner å skattlegge boliger, skal satsen det første året være 1 promille (eigedomsskattelova § 13), og Stavanger bruker 1 promille. Det er ikke bunnfradrag, og grunnlaget er kommunens egen takst fra den alminnelige takseringen som gjelder fra 2021. Med en takst på 5 000 000 kr blir skatten 3 500 kr. Annen eiendom betaler 2,3 promille. Uten bunnfradrag betaler alle boliger med takst fra 428 572 kr og oppover.

Beregning av boligverdi for eiendomsskatt

Bruker kommunen formuesgrunnlag, er det boligverdien for inntektsåret 2024 som gjelder for eiendomsskatten i 2026. Du finner den i skattemeldingen under «Bolig og eiendeler» som beregnet markedsverdi, eller i Skatteetatens boligkalkulator for 2024. Det er hele markedsverdien som brukes, ikke den lavere formuesverdien, og den er lik enten boligen er primær- eller sekundærbolig. Skatteetaten beregner verdien ut fra boligtype, areal, byggeår og salgspriser i området.

Andre kommuner taksterer selv. Taksten skal være det eiendommen kan selges for, settes ved alminnelig taksering minst hvert tiende år og kan justeres opp i mellomtiden (kontorjustering). Både boligverdi og takst reduseres med 30 % før bunnfradraget. Den samme boligverdien bruker du når du skal beregne formuesskatt og formuesverdi.

Beregning av eiendomsskatt på garasje

En garasje på samme eiendom som boligen er en del av boligeiendommen. Den inngår i taksten eller boligverdien, og du får ikke egen eiendomsskatt for den. Står garasjen eller uthuset på en egen eiendom uten boenhet, for eksempel en garasjetomt eller en seksjon i et garasjeanlegg, regnes den som annen eiendom. Da brukes den generelle satsen og hele taksten, uten bunnfradrag. En slik garasje med takst 400 000 kr i Tromsø, der satsen er 7 promille, gir 2 800 kr i året. Velg «Garasje eller uthus på eiendom uten boenhet» i kalkulatoren.

Beregning av eiendomsskatt på næringseiendom, tomt og fritidsbolig

Næringseiendom som kontor, butikk, lager og industri, og ubebygde tomter, takseres av kommunen til full verdi. Det er ingen reduksjon på 30 % og ingen bunnfradrag, og satsen kan være opptil 7 promille. Et kontorbygg i Oslo med takst 20 000 000 kr gir 74 000 kr i året. Har kommunen en lokal reduksjonsfaktor, gjelder den alle typer eiendom: i Lillestrøm er den 30 %, slik at også næringseiendom skattlegges av 70 % av taksten. 14 kommuner har eiendomsskatt i hele kommunen unntatt på næringseiendom.

Fritidsboliger regnes som boliger: 70 % av taksten og samme sats som bolig. Har kommunen bunnfradrag, får også hver hytte det, fordi en fritidsbolig er en selvstendig boenhet (eigedomsskattelova § 11 og Finansdepartementets prinsipputtalelse 26. april 2007). Skatteetaten beregner ikke boligverdi for hytter, så kommunen bruker egen takst. 2 kommuner med eiendomsskatt på bolig har fritak for fritidsboliger, og kommunen kan også gi fritak for nye boliger i opptil 20 år.

Reduksjonsfaktor og bunnfradrag etter lovendringen

Fra 2026 kan kommunen ikke lenger trekke fra en lokal reduksjonsfaktor i tillegg til de 30 prosentene for boliger og fritidsboliger. Har kommunen en lokal faktor, brukes bare den høyeste av de to. Kommunene hadde lenge praktisert det slik, men i 2023 kom Eidsivating lagmannsrett til at ordlyden i loven ga rett til begge fradragene etter hverandre. Lov 20. juni 2025 nr. 60 slo derfor fast at bare det høyeste fradraget gjelder. Med en lokal faktor på 40 %, en sats på 2 promille og en takst på 5 000 000 kr blir skatten 6 000 kr. Med begge fradragene etter hverandre ville den blitt 4 200 kr.

Bunnfradraget gis for hver selvstendige boenhet med egen inngang, kjøkken og bad som ikke brukes i næring. Har du en godkjent sokkelleilighet, får du to bunnfradrag. 80 av kommunene med eiendomsskatt på bolig har bunnfradrag i 2026. Tromsø har et bunnfradrag på bare 10 kr per boenhet, samtidig som satsen ble økt fra 3,9 promille til 4 promille. Etter eigedomsskattelova § 13 kan satsen ikke økes samme år som bunnfradraget fjernes.

Kommuner uten eiendomsskatt på bolig

108 av 357 kommuner skriver ikke ut eiendomsskatt på bolig i 2026. Disse 28 kommunene har ingen eiendomsskatt i det hele tatt: Asker, Austevoll, Bjørnafjorden, Bærum, Drammen, Dyrøy, Enebakk, Færder, Gjerdrum, Hasvik, Hole, Hægebostad, Kárásjohka, Klepp, Larvik, Lier, Nannestad, Nordre Follo, Rælingen, Sandefjord, Sola, Sveio, Søndre Land, Sørreisa, Træna, Tønsberg, Vanylven, Øksnes.

I tillegg har 80 kommuner eiendomsskatt bare på næringseiendom eller kraftanlegg, blant dem Sandnes. Velger du en slik kommune, viser kalkulatoren 0 kr og forklarer hvorfor. 6 kommuner, blant dem Bodø, har eiendomsskatt på bolig bare i områder utbygd på byvis. Da spør kalkulatoren om eiendommen ligger innenfor.

Slik klager du på eiendomsskatten

Kommunen skal så langt det er mulig skrive ut skatten før 1. mars (eigedomsskattelova § 14), og skatteseddelen sendes samtidig som eiendomsskattelisten legges ut. Du kan klage skriftlig til kommunen innen seks uker etter at skatteseddelen ble sendt eller listen ble kunngjort, det som kommer sist (§ 19). Klagen kan gjelde taksten, satsen, bunnfradraget eller et fritak. Bruker kommunen Skatteetatens boligverdi, kan du ikke klage på selve verdien til kommunen. Da må du be Skatteetaten rette boligverdien.

Eiendomsskatten kommer i tillegg til gebyrene for vann, avløp, renovasjon og feiing. Vil du vite hva de koster der du bor, kan du beregne kommunale avgifter for kommunen din. Ved boligkjøp kommer dokumentavgiften til staten i tillegg, og du kan beregne dokumentavgift ut fra kjøpesummen.