Beregne belåningsgrad

Slik beregner du belåningsgrad

Belåningsgraden viser hvor stor del av boligens verdi som er finansiert med lån. Du deler lånet på boligverdien og ganger med 100. Har boligen fellesgjeld, legger du den til både over og under brøkstreken, fordi banken skal regne med alle lån som har pant i boligen.

Låner du 3 000 000 kr til en bolig verdt 4 000 000 kr, er belåningsgraden 75 %. Du har da 1 000 000 kr i egenkapital i boligen. Boligverdien er et forsiktig anslag på markedsverdien: ved kjøp normalt kjøpesummen, eller taksten hvis den er lavere. I kalkulatoren velger du om du skal kjøpe, om du vil sjekke en bolig du allerede eier, eller om du vil finne ut hvor dyr bolig egenkapitalen holder til.

Regneeksempel med en selveierbolig til 4 000 000 kr

Dokumentavgiften betales bare for selveierboliger, og du kan beregne dokumentavgift nøyaktig for boligen du vurderer. Om inntekten din holder til lånet, er et annet spørsmål: det sjekker du når du beregner låneevne.

Belåningsgrad med fellesgjeld

I borettslag og mange sameier har boligen en andel fellesgjeld. Totalprisen er prisantydningen pluss fellesgjelden, og egenkapitalkravet på 10 % gjelder totalprisen. Det er en vanlig felle: kravet blir mye høyere enn 10 % av prisantydningen.

Hvor mye egenkapital trenger du?

Her er egenkapitalbehovet regnet med 10 % av totalprisen, dokumentavgift for selveier og 545 kr i tinglysing for hvert av de to dokumentene. Siste kolonne gjelder et borettslag der fellesgjelden er halvparten av prisantydningen.

Beregnet med kalkulatoren. Kilder: utlånsforskriften § 7 og Kartverket.

Snur du regnestykket, holder 400 000 kr i egenkapital til en selveierbolig til 3 191 400 kr med et lån på 2 872 260 kr. Det regnestykket finner du under «Hva har jeg råd til?» i kalkulatoren.

Grensene 60 %, 75 % og 90 %

• Opptil 60 % kan du ha rammelån (fleksilån), og forskriften krever ikke avdrag. Her får du gjerne de beste rentene.
• Over 60 % må du betale avdrag hvert år, minst det laveste av 2,5 % av lånet og avdraget på et annuitetslån over 30 år.
• Over 75 % finnes det ingen lovgrense, men mange banker tar litt høyere rente fordi lånet ikke kan finansieres i bankens boligkredittforetak. DNB legger på 0,1 prosentpoeng.
• Over 90 % kan banken ikke gi lånet, med mindre du stiller tilleggssikkerhet eller banken bruker fleksibilitetskvoten.

Ta et lån på 3 300 000 kr på en bolig til 5 000 000 kr, altså 66 % belåning. 2,5 % av lånet er 82 500 kr, mens avdraget første år på et 30-års annuitetslån med 5,56 % rente er 43 967 kr. Kravet er det laveste: 43 967 kr i året, eller om lag 3 664 kr i måneden.

Vil du se hele nedbetalingsplanen med renter og avdrag, kan du beregne lånet i lånekalkulatoren.

Belåningsgrad på boligen du eier

Har boligen steget i verdi eller lånet blitt mindre, går belåningsgraden ned. Det kan gi lavere rente, rett til rammelån og mulighet til å låne mer. Med 4 000 000 kr i lån på en bolig verdt 5 000 000 kr er belåningsgraden 80 %. Du kan låne 500 000 kr til innenfor 90 %-grensen, men et rammelån kan være på maks 3 000 000 kr (60 %). Bankene justerer sjelden renten av seg selv, så be om ny verdivurdering og nye betingelser når belåningsgraden har passert en av grensene.

Skal du selge en bolig du ikke har bodd i lenge nok til at salget er skattefritt, kan det bli skatt på gevinsten. Da bør du beregne gevinst ved salg av bolig før du bestemmer deg.

Tilleggssikkerhet og kausjon

Mangler du egenkapital, kan du stille tilleggssikkerhet, for eksempel pant i foreldrenes bolig (realkausjon) eller en personlig kausjon. Etter Finanstilsynets veiledning legges verdien av sikkerheten til boligverdien under brøkstreken. Realkausjonen kan ikke være større enn det som gjør at foreldrenes egen bolig blir belånt over 90 %. Når banken vurderer avdragskravet over 60 %, teller derimot bare pant i en annen bolig du eier selv (utlånsforskriften § 9). Kausjon fra foreldrene fritar deg altså ikke for avdrag, og kalkulatoren regner avdragskravet uten den.

Kjøper du for 4 000 000 kr med 200 000 kr i egenkapital, blir lånet 3 800 000 kr og belåningsgraden 95 %. Det holder ikke med en kausjon like stor som egenkapitalen du mangler (200 000 kr): den må være minst 222 223 kr for å få belåningsgraden ned til 90 %. Med dokumentavgift og tinglysing øker behovet til 334 545 kr.

Gjelder egne regler i Oslo eller for hytte?

Kravet til belåningsgrad er det samme i hele landet. Det særskilte kravet til sekundærbolig i Oslo ble opphevet fra 1. januar 2023. Oslo har bare en mindre fleksibilitetskvote: bankene kan gi unntak for 8 % av utlånene hvert kvartal, mot 10 % ellers. Reglene om belåningsgrad gjelder også for fritidsbolig, men mange banker krever mer egenkapital eller tar høyere rente for hytter.

Regler og satser for belåningsgrad

Kilder: utlånsforskriften, gjeldende fra 31. desember 2024, Kartverket og DNB.