Beregne låneevne

Slik beregner du låneevne

Bankene må følge utlånsforskriften, og lånet ditt må oppfylle alle tre kravene i den. Låneevnen blir derfor det laveste av tre beløp:

1. Samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger brutto årsinntekt (gjeldsgraden). Maks nytt lån er altså 5 × inntekten minus gjelden du allerede har.
2. Inntekten etter skatt skal dekke levekostnader, bokostnader og renter og avdrag på all gjeld, selv om renten stiger med 3 prosentpoeng (betjeningsevnen). Renten i testen skal uansett være minst 7 %.
3. Lånet og eventuell fellesgjeld kan ikke være mer enn 90 % av boligens verdi (egenkapitalkravet). Egenkapitalen må i tillegg dekke dokumentavgift og tinglysing.

Skatten regnes ut med skattereglene for 2026 for hver låntaker for seg. Levekostnadene følger SIFOs referansebudsjett, slik mange banker bruker det. Lånet antas nedbetalt som annuitetslån over 30 år. Resultatet er et anslag: banken gjør sin egen vurdering og kan ha strengere krav enn forskriften.

Hvor mye kan en enslig og et par låne?

Når du vet hvor mye du kan låne, kan du beregne lånet med nedbetalingsplan, serielån eller annuitetslån og se renter og avdrag år for år.

Beregne gjeldsgrad

Gjeldsgraden er samlet gjeld delt på brutto årsinntekt. Inntekten er personinntekten, det vil si lønn, pensjon og næringsinntekt før skatt, eller alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt, som leie av en hybel, kan tas med hvis den kan dokumenteres og er stabil over tid. All gjeld teller: boliglån, studielån, billån, forbrukslån, fellesgjeld i borettslag og hele rammen på kredittkort, også den delen du ikke bruker.

Andre faste, skattefrie inntekter, for eksempel barnebidrag du mottar, legger du inn under «Andre skattefrie inntekter». De teller alltid i stresstesten, men i gjeldsgraden bare når du krysser av for at de kan dokumenteres og er stabile. For den enslige i eksemplet løfter 3 000 kr i måneden grensen etter gjeldsgraden fra 3 000 000 kr til 3 180 000 kr.

Slik slår reglene ut for en enslig uten annen gjeld og uten bil, med 5,56 % rente. Ved lave inntekter er det stresstesten som stopper lånet, ved høyere inntekter gjeldsgraden.

Beregnet med kalkulatoren: SIFO 2026 for en mann på 30 år, 4 000 kr i bokostnader, skatteregler 2026.

Hva skjer i stresstesten?

For mange er det stresstesten som setter grensen, slik tabellen over viser. Banken legger 3 prosentpoeng på renten for all gjelden din og sjekker at du fortsatt har penger til å leve. Renten i testen skal være minst 7 %, så med 3,5 % rente regner banken med 7 %, ikke 6,5 %. Fram til 1. januar 2023 krevde forskriften en renteøkning på 5 prosentpoeng. Artikler som fortsatt nevner 5 poeng, er utdaterte.

Annuitetslån over 30 år. Kilde: utlånsforskriften § 5.

Levekostnader etter SIFOs referansebudsjett

SIFO ved OsloMet beregner hvert år hva det koster å leve et nøkternt, men vanlig liv: mat, klær, hygiene, fritid, kollektivtransport, møbler, husholdningsartikler, bil og barnehage. Bokostnader, strøm, ferie, gaver og helse er ikke med. Finanstilsynet krever derfor at bankene legger et tillegg på toppen av SIFO-budsjettet. I kalkulatoren kan du legge inn et slikt tillegg i prosent og føre opp bokostnadene dine for seg.

Kilde: SIFOs referansebudsjett 2026, priser februar 2026. Barnehage etter Oslo kommunes satser (1 200 kr for første barn), 11 måneder i året.

Beregne lånekapasitet med studielån, billån og kredittkort

Annen gjeld reduserer lånekapasiteten to ganger: den trekkes fra i gjeldsgraden, og renter og avdrag på den trekkes fra i stresstesten med 3 prosentpoeng høyere rente. I eksempelet koster studielånet på 250 000 kr 2 030 kr i måneden i stresstesten.

Kredittkort er det mange glemmer. Forskriften sier at rammekreditter skal regnes som fullt utnyttet, og at forbrukslån og kredittrammer skal kunne betales ned på 5 år. Det finnes ingen offisiell formel for hvor mye et kredittkort skal koste i stresstesten. Kalkulatoren regner derfor som om hele rammen er brukt og betales ned som serielån over 5 år: første måned er det rammen delt på 60 pluss én måneds rente. Med 50 000 kr i rammer og 22,6 % kortrente (25,6 % i testen) blir det 1 900 kr i måneden. Rammen reduserer låneevnen i eksempelet med 245 742 kr.

Beregne boliglån med utleie

Leier du ut en hybel eller sokkel, teller leieinntekten i stresstesten, og i gjeldsgraden hvis den er skattepliktig eller kan dokumenteres med leiekontrakt. Skatten avhenger av skatteloven § 7-2, som ble endret fra inntektsåret 2025:

• Bruker du selv minst halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi), og leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende, er leien skattefri.
• Leier du ut mer enn halvparten for minst 30 dager, er leien skattefri bare opp til 20 000 kr i året. Over det er alt skattepliktig.
• Korttidsutleie under 30 dager, for eksempel via Airbnb, skattlegges alltid etter sjablongregelen: 85 % av det som overstiger 15 000 kr i året. Fribeløpet var 10 000 kr til og med 2024.

Ta den enslige fra regneeksempelet, denne gangen med 700 000 kr i egenkapital. Uten utleie kan han låne 2 821 230 kr. Med en hybel som gir 7 000 kr i måneden skattefritt, stiger låneevnen til 3 420 000 kr, og nå er det gjeldsgraden som begrenser. Leier han i stedet ut kortsiktig for det samme beløpet, betaler han 12 903 kr i skatt i året, og lånet stresstesten tåler, går ned fra 3 726 594 kr til 3 587 523 kr. Låneevnen blir 3 420 000 kr. Noen banker regner bare med en del av leien for å ta høyde for perioder uten leietaker.

Egenkapital og maks kjøpesum

Egenkapitalkravet har vært 10 % siden 31. desember 2024; før det var det 15 %. Kravet gjelder kjøpesummen inkludert fellesgjeld, så en borettslagsbolig med høy fellesgjeld krever mer egenkapital enn prisantydningen tyder på. Egenkapitalen må i tillegg dekke dokumentavgift på 2,5 % for selveier og 545 kr per dokument som tinglyses. Kjøper du en selveierleilighet i et sameie med fellesgjeld, regnes dokumentavgiften av kjøpesummen pluss fellesgjelden, fordi avgiften gjelder hele markedsverdien.

Maks kjøpesum i resultatet bygger på lånet og egenkapitalen du har. Har du funnet en bestemt bolig, kan du beregne belåningsgrad og se nøyaktig hvor mye egenkapital som trengs, og beregne dokumentavgift hvis det er en selveierbolig. De løpende kostnadene hører også med i stresstesten. Du kan beregne kommunale avgifter og ta dem med i bokostnadene.

Når banken kan gi mer enn reglene

Bankene har en fleksibilitetskvote: hvert kvartal kan inntil 10 % av boliglånene de gir, bryte ett eller flere av kravene. I Oslo er kvoten 8 % eller 15 millioner kroner. Banken skal ha egne retningslinjer for hvem som kan få slike unntak, og du har ikke krav på det. Får du nei, kan det hjelpe å redusere annen gjeld, si opp kredittkort, øke egenkapitalen eller stille tilleggssikkerhet.

Krav og satser for boliglån

Kilder: utlånsforskriften (gjeldende fra 31. desember 2024), Kartverket, Nav, Lånekassen, Norges Bank og SSB. Standardrenten er den samme som i lånekalkulatoren: SSB-snittet for august 2026 pluss renteøkningen 24.09.2026.

Netto inntekt beregnes med de samme skattereglene som i skattekalkulatoren, men uten fradrag for renter på det nye lånet. Det gjør anslaget litt forsiktig.