Beregne overkurs på fastrentelån

Slik beregnes overkurs og underkurs på fastrentelån

En fastrente er avtalt for hele bindingstiden. Innfrir du før tiden, må banken låne ut pengene på nytt til dagens rente. Er dagens rente lavere enn din, taper banken penger, og du betaler overkurs. Er den høyere, tjener banken, og du får underkurs. Regnestykket står i finansavtaleforskriften § 2-1:

1. Finn bankens rente i dag for et lån med samme bindingstid som du har igjen (referanserenten).
2. Regn ut renteforskjellen for hver måned som er igjen av bindingstiden: restgjeld × (din rente − referanserente) ÷ 12.
3. Diskonter hvert beløp til nåverdi med referanserenten og legg sammen.

Restgjelden følger nedbetalingsplanen din, så avdragene trekker beløpet ned. Blir svaret positivt, betaler du overkurs. Blir det negativt, får du underkurs.

Overkurs og underkurs i to eksempler

Begge eksemplene bruker et annuitetslån med 20 års gjenværende løpetid og DNBs renter per 06.10.2026.

Hvilken rente sammenlignes fastrenten din med?

Banken sammenligner med sin egen rente for nye lån, ikke med styringsrenten, og bruker et veid snitt av to bindingstider. Har du for eksempel 4,25 år igjen, ligger det mellom 3- og 5-årsrenten, og referanserenten blir et veid snitt av de to. Er det mindre enn 3 år igjen og banken ikke har kortere fastrenter, bruker bankene vanligvis flytende rente og 3-årsrenten, slik Husbanken beskriver det. Tilbyr ikke banken noe tilsvarende lån, skal statsobligasjonsrenten med nærmest løpetid brukes, med tillegg av den rentedifferansen som gjaldt da du tok opp lånet.

Husbanken regner litt annerledes enn de fleste banker: både din avtalte rente og dagens tilbud er årlige effektive renter før gebyrer, avrundet til én desimal (Husbankens veileder for lån, punkt 8.4). Har du lån i Husbanken, legger du inn disse rentene. Din egen står i låneavtalen, og dagens tilbud publiseres på husbanken.no hver måned.

Kilder: DNBs prisliste (fastrentelån og flytende rente for øvrige boliglån) og SSB tabell 10748. Styringsrenten er 4,5 % etter rentemøtet 24.09.2026. SSB-snittet er før renteøkningen i september.

Overkurs ved ekstra innbetaling, salg av bolig og bytte til flytende rente

Over- og underkurs beregnes både når du innfrir hele lånet og når du betaler inn ekstra. Ved en ekstra innbetaling gjelder beregningen bare beløpet du betaler inn: 200 000 kr ekstra på lånet i overkurseksemplet gir 7 030 kr i overkurs, forutsatt at løpetiden beholdes. Velg «Ekstra innbetaling» i kalkulatoren.

Selger du boligen, må fastrentelånet normalt innfris, og over- eller underkursen gjøres opp ved salget. Det samme gjelder om du flytter lånet til en annen bank eller bytter til flytende rente. Selger du med gevinst, kan du også beregne gevinst ved salg av bolig. Skal du ta opp et nytt lån, kan du beregne lån med ny rente og se terminbeløpet.

Når slipper du overkurs?

Finansavtaleloven § 2-10 gir deg disse unntakene:

• Skylder du 50 000 kr eller mindre, kan banken ikke kreve overkurs.
• Har banken ikke opplyst om retten til å kreve dekning for rentetap i avtalen, kan den ikke kreve overkurs.
• Foreslår banken endrede vilkår og du varsler innen akseptfristen at du vil innfri, slipper du overkurs hvis du betaler senest 4 uker etter fristen.
• Overkursen kan aldri bli høyere enn rentene du ellers ville ha betalt.

Kan banken kreve overkurs, skal du også få underkurs når renten har steget. Men retten til underkurs kan avtales bort hvis du får skriftlig beskjed før avtalen inngås. KLP betaler for eksempel ikke ut underkurs det første året av bindingstiden. Kryss av for «Avtalen utelukker underkurs» i kalkulatoren hvis det gjelder deg.

Skatt på overkurs og underkurs

Betalt overkurs regnes som gjeldsrente. Den føres sammen med de andre rentene i skattemeldingen og gir 22 % fradrag: overkursen på 70 298 kr i eksemplet gir 15 466 kr lavere skatt. Underkurs er skattepliktig renteinntekt med 22 % skatt, så underkursen på 54 032 kr gir 42 145 kr etter skatt. Underkurs meldes inn til Skatteetaten som renteinntekt. Har du betalt overkurs, bør du kontrollere at beløpet står blant gjeldsrentene i skattemeldingen.

Hvorfor gir kalkulatorer ulike svar?

Mange kalkulatorer ganger bare restgjeld med rentedifferanse og antall år. I overkurseksemplet gir den tommelfingerregelen 93 800 kr, mens riktig nåverdi med avdrag er 70 298 kr. Regelen overvurderer fordi den ignorerer at gjelden synker og at penger senere er mindre verdt i dag.

Bankene får også litt ulike svar fordi nedbetalingsplanen påvirker resultatet. KLP oppgir 12 224 kr i overkurs for 750 000 kr med 3 år og 6 måneder igjen og 2,5 % mot 2 %. Med samme tall gir kalkulatoren 12 032 kr for et annuitetslån over 25 år og 12 666 kr for et lån uten avdrag. KLPs tall ligger mellom disse. Vil du forstå forskjellen på nominell og effektiv rente i tilbudene, kan du beregne effektiv rente.